부동산 PF 시장의 고금리 환경이 지속되고 미분양 발생이 증가하면서 정상화 기간이 장기화될 것이라는 분석이 나왔다. 현실적으로 이해관계자들이 일정 수준의 손실을 감내할 필요가 있는데 의견 합치가 어려울 것이라는 관측이다.

18일 한국신용평가(이하 한신평)에 따르면 지난해 3분기 기준 위험수준이 높은 브릿지론 위험노출액은 4조8000억원으로 전체 브릿지론의 46% 수준이다. 특히 중소형 증권사는 자기자본 대비 부담이 11% 대형사보다 6%p가 높은 것으로 나타났다.

위험수준이 높은 PF 위험노출액은 5조8000억원으로 전체 PF 대출의 약 29%, 손익분기점(엑시트 분양률) 미달성 익스포져는 7조3000억원이며 올해 만기도래 익스포져 1조9000억원은 손실이 발생할 것으로 예상됐다.

이에 금융당국은 금융사들에게 PF 구조조정을 통해 건전성 관리를 철저하게 하라는 지시를 내리고 있다. 한신평은 사업 정상화 방안으로 재구조화와 급매 절차가 이루어질 것으로 분석했다.

재구조화는 사업장과 채권 매입, 중후순위 출자전환 방법을 비롯해 공공기관이나 재무여력이 우수한 업권의 펀드조성을 통한 부실 사업장 매입 등 다양한 방법 동원될 가능성이 있다고 설명했다.

김예일 한신평 수석연구원은 "인허가 변경 통해 시장성 있는 유형의 부동산으로 사업을 변경하는 금감원의 재구조화 발표 사례가 있었다"며 "이해관계자들의 손실부담을 완화할 수 있는 이상적인 방법으로 보이지만, 경제적 환경과 수요 기반 등 여러 이유로 선택지가 한정적일 수 있다"고 지적했다.

이어 "금융비용과 공사비용이 늘어나면서 사업성 확보가 어려워질 수 있어 보편적 방법이 되긴 어려울 것"이라며 "결국 토지매각, 선순위 채권매입, 중후순위 출자전환 등 이해관계자가 일정수준 손실을 감내해 원가를 낮추는 방법이 현실적인 재구조화 방법이 될 가능성이 높다"고 분석했다.

PF 시장 정리와 정상화에는 긴 시간이 소요될 것으로 예상된다. 현재 PF 시장 규모는 사업장 부채의 정도를 떠나서 과거보다 크고 대부분의 금융업권이 영향이 크다는 이유다.

아울러 PF 시장 정리 위해 부실 PF에 대한 충당금 적립이 선행돼야 하며 업권별로 이에 대한 감내력 차이가 있을 것으로 내다보고 있다.

김 수석연구원은 "연착륙과 구조조정을 동시에 달성하기 위해서는 업권별 손실 감내력를 차이 살펴 속도가 조절될 가능성이 높고, 시장 전체 속도는 감내력이 취약한 업권의 충당금 반영 속도에 보폭을 맞출 가능성이 있다"며 "시장 전체 속도가 다소 늦춰지더라도 개별 금융기관 차원에서는 재무적으로 취약한 업체가 영향을 비교적 크게 받을 수 있다"라고 꼬집었다.

업계 관계자들은 하나 같이 고금리 환경이 지속되면서 미분양 증가로 PF 시장 정상화에 상당기간 소요될 것으로 예상하고 있다.

투자업계 관계자는 "고금리 환경이 지속되고 있고 미분양 또한 계속 증가하는 양상을 보이고 있어 PF 시장 정상화까지 상당기간 소요가 불가피할 것으로 보인다"며 "건자재, 인건비 또한 크게 상승한 상황으로 개발 호재가 나오기 전까지는 부동산 시장이 회복되는데 시간이 걸릴 것"이라고 입을 모았다.

다른 투자업계 관계자는 "부동산 PF 관련 조직 효율화를 진행을 통해 우발채무 비율 관리 강화와 대손충당금 적립 확대에 힘쓰고 있다"고 강조했다.

이에 김 수석연구원은 "금리환경과 시장 유동성이 나아져야 구조조정 속도도 붙을 것"이라며 "캠코 펀드와 PF 매입 방안 등 재구조화를 위한 다양한 정책이 동원되고 있는데 효과가 아직까진 크지 않다"고 지적했다.

이어 "현재 PF 시장 규모는 정부지원 자금만으로 해결이 어려워 결국 민간자본 유입돼야 할 것"이라며 "현재 PF시장 투심이 크게 위축돼 있어 금리와 유동성 환경이 우호적으로 변하지 않는 한 구조조정이 유의미한 속도를 낼 만큼의 충분한 자금이 유입되기엔 다소 한계가 있을 것"이라고 덧붙였다.