올해 부동산시장은 변동성이 커질 것이란 전망이다. 특히 지난 7년 동안 전국적인 부동산 광풍이 사라지고 지역별로 차별화되는 국지전으로 이동할 것으로 보인다.

19일 NH투자증권은 ‘7대 이슈로 살펴보는 2022년 부동산 시장 전망’ 보고서를 내놨다.

해당 보고서는 7년 동안의 전국적인 부동산 가격 상승이 꺾이고 올해부터 변곡점을 맞이할 것으로 내다봤다.

특히 NH투자증권은 부동산 시장 7대 이슈로 ▲선거와 정책 변수 ▲전월세 시장 안정화 ▲거래량 감소의 불편한 진실 ▲수요는 꾸준한가 ▲넘쳐나는 공급대책 ▲금리 인상과 대출 규제의 영향 ▲경제/경기의 회복 정도를 꼽았다.

대선 후보, 임기 내 250만호 공급…‘공공주택 vs 민간 재개발’

일단 부동산 시장은 대통령 선거 전까지 눈치를 볼 것으로 보인다.

이재명 후보와 윤석형 후보 모두 임기 내 250만호 주택 공급을 공약으로 내놨다. 차이가 있다면 이 후보는 공공주택 확대를, 윤 후보는 재개발·재건축 규제 완화 등이다.

이재명 후보는 250만호 중 100만호를 기본주택으로 배정하고 토지임대부 분양을 포함한 장기임대 공공주택 비율도 10%로 확대해 고품질 공공분양 방식으로 공급한다는 계획이다.

반면 윤석열 후보는 재개발, 재건축 규제 완화로 도심지 공급을 확대하고 무주택 청년을 위한 청년 원가주택 30만호, 무주택 가구를 위한 역세권 첫 집 공공분양주택 20만호 공급을 약속했다.

세금과 대출 정책에 대해서도 두 후보 간 차이가 있다. 이 후보는 수요억제를, 윤 후보는 일부 수요 정책 완화 기조를 보이고 있다.

이재명 후보는 토지이익배당금제 신설을 약속했다. 보유세 실효세율을 0.17%에서 1%로 강화할 뜻을 밝혔다.대신 세금 납부를 미뤄주는 과세이연제도를 도입하고 실수요자에 대한 금융지원을 강화한다는 계획이다.

윤석열 후보는 주택을 보유한 서민들이 반길 공약을 내걸었다. 1주택자의 재산세, 양도소득세를 완화하고 종합부동산세를 전면 재검토하겠단 뜻을 밝혔다. 아울러 생애 첫 주택구입자에겐 주택담보인정비율(LTV)를 80%까지 상향할 것을 약속했다.

공약 실현까지 시간 필요…전월세 시장 오름세 우세

대선 후보의 부동산 공약은 곧 시장 가격까지 영향을 미칠 전망이다. 단, 주택 공급까지 시간이 필요한 만큼 전·월세 시장은 불안정한 모습이 계속될 것으로 보인다.

실제 서울의 매매가 대비 전세가 비율은 2021년 12월 기준 49%로 안정적인 모습을 보이고 있다.

그러나 속내를 살펴보면 매매가격이 상승 국면에 접어들면서 매매, 전세 가격 차이가 20% 벌어진 것일뿐 전세 가격이 하락한 것은 아니다.

현재 서울, 경기 평균 전세가격은 가구당 5억1837만원에 달한다. 계약갱신청구 만기 도래 후 전세가격은 상승세로 전환될 것이란 게 전문가들의 전망이다.

또 계획에 따른 주택 공급이 입주되는 시점까지 물리적 시간이 필요한 만큼 전세가격은 상승 곡선을 그릴 것으로 보인다.

이와 함께 대출 규제와 금리 인상으로 자금이 부족한 서민들은 전세금 마련이 힘들어져 월세로 전환하는 이들도 많을 것이란 예상이다.

NH투자증권 WM마스터즈 정보현 연구위원은 “현재 서울의 매매가 대비 전세가 비율이 약 50% 수준에서 안정되는 분위기지만 올해 8월 계약갱신청구 만기 도래 후 전셋값은 상승 압박이 커지고, 대출 규제와 금리 인상 상황에서 전세에서 월세로 전환되는 속도가 더 빨라지는 등 변동 가능성이 클 것”이라며 “입주 시점까지 물리적 시간 소요가 불가피한 점과 시장의 15%에 못 미치는 공공임대만으로 전세난을 해소하기에는 역부족인 점을 근거로 전월세시장 단기 안정화가 어려울 것”이라고 분석했다.

팔기도, 사기도 힘들다…신고가 속출에도 매매거래량 감소

올해 부동산 거래량은 지난해의 60% 수준으로 감소하는 것으로 조사됐다. 2015년 서울 한해 거래량은 22만1700여건에서 매년 2만여 건씩 감소 중이다.

2020년 양도세 중과 한시적 유예로 인해 17만7000여 건으로 반등했지만 2021년 3분기까지 9만4000여 건만 거래됐다.

원인은 높아진 거래비용과 대출 규제, 선거 이슈가 맞물린 영향 때문이다. 이 때문에 규제가 높아진 아파트보다 상대적으로 규제 영역에서 벗어난 다세대, 빌라, 생활형 숙박시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 구매 수요가 이동하고 있다는 진단이다.

지난해 1월 주택 거래는 1만2275건을 기록했지만 11월 7801건으로 26.5% 감소했다. 눈에 띄는 점은 다세대(4122건)가 아파트(2305건) 대비 1.78배 많았단 점이다.

정보현 연구위원은 억제된 수요의 절대 ‘증감’보다 ‘이동’에도 주목할 필요가 있다고 조언했다.

실수요 중심으로 시장이 재편되면서 2030세대 무주택 수요층이 매수 주체로 부각되는 만큼 고가의 아파트보다 중저가 주택의 거래가 활발할 것으로 내다본 것이다.

정보현 위원은 “금리 인상과 대출 규제 경우 아직은 가격과 매수 심리 영향에는 제한적이지만 향후 디레버리징 본격화 시점에 대비할 필요성 있어 인상 추이에 주목해야 한다”며 “종합적으로 상승세 둔화 속 양극화, 차별화되어 지역별로 옥석 가리기 시장이 될 것으로 전망된다”고 밝혔다. 

또한 그는 “전월세 시장 안정이 최우선 등 추세 하락까지는 가능성이 작을 것”이라며 “세제 및 금리 환경 변수가 커짐에 따라 투자 및 신규 자산 취득 시 더욱 신중해야 할 시기로 평가했다”고 설명했다.