[뉴스저널리즘=이수호 세무사]아마 시기는 작년 여름 그러니까 2019년 8월 15일 광복절 즈음이었던 것으로 기억한다. 등산 겸 가벼운 산행을 하는데 지인과 같이 올라온 일행 중 하나가 필자가 세무사란 소리를 듣고 고민을 이야기하기 시작한다. 올 연말 즈음이면 종부세(주:종합부동산세를 말한다)가 약 10억 정도 예상이 되는데 어떻게 해결 방법이 없겠냐는 것이었다. 종부세가 10억 정도는 예상외의 금액이라 무슨 일 하시는데 그렇게 금액이 크게 나오느냐고 물었다. 답변은 수도권 등지에서 주택임대사업을 하는데 주택수가 수백 채 라는 것이었다.

그래서 어떻게 그렇게 주택을 많이 취득을 하였냐고 물어 보았더니 원래 본인은 의도하지 않았으나 어떻게 한두 채씩 취득하다 보니 그렇게 되었단다. 그래서 다시 질문을 하였다. 원래 주택임대사업자는 종부세 합산배제 대상이라 종부세 과세 대상이 되지 아니하나 2018. 9. 13 이후 조정 대상 지역 내에서의 주택 취득분만 종부세 과세 대상이 되는데 모두 그 이후에 취득한 것이냐고 다시 물어보았다. 그렇다고 하는 것이었다. 그래서 다시 질문을 하였다.

2018. 9. 13 이후에는 조정대상지역내의 주택을 취득하여 임대사업자 등록을 한다고 하더라도 종부세 과세 대상이 된다는 사실을 몰랐냐고 질문을 하였다. 알았단다. 막연히 과세 대상이 된다는 것은 알았지만 그 금액이 이렇게 크게 나올 것이라고는 예상을 하지 못하였다고 하였다. 다시 질문을 하였다. 이 많은 주택을 취득하려면 많은 자금이 필요할 텐데 그 많은 자금은 어떻게 조달하였는지 물어 보았다.

그러자 답변이 민간임대주택에 관한 특별법의 요건을 갖춘 주택을 취득하여 임대사업자로 등록하는 경우에는 취득세가 면제가 되고, 그리고 주택건설업자 등이 임대 주택 건설 후 분양하고 남은 주택에 대하여는 미분양 상태에서 임대보즘금을 받고 임대를 하게 되는데 이 경우 그 보증금을 끌어안은 상태에서 호수별로 그대로 명의만 가져오기 때문에 추가비용 한 푼도 없이 취득 가능하다는 것이었다. 그러면서 이 경우 건설업자는 결국 임대보증금을 받고 주택을 호수별로 분양하는 결과가 되는 것이고, 취득자는 별도 자금 없이 임대보증금이라는 부채를 인수하면서 주택의 취득이 가능하다는 것이었다.

그러면 혹시라도 취득하는 주택 중에 월세로 받는 것은 없는지 물어 보았다. 이 물음에 월세 나오는 경우 그 보증금 환산액차이 만큼 추가 비용을 지불하고 취득해야 하는데 그러지 않고 대부분의 경우 전세보증금을 그대로 끌어안고 가져오기 때문에 사실상 월세는 거의 없다는 것이었다. 또 궁금증이 생겼다. 그러면 월세가 없으면 유지는 어떻게 하는지 물어 보았다. 그랬더니 전혀 의외의 답변이 나왔다. 사실은 주택을 취득하면서 리베이트의 일종인 복비의 일부를 받고 그 돈으로 유지관리 등을 한다는 것이었다.

아니 주택을 취득하면서 복비를 주고 취득하는 것이 아닌 복비를 받고 주택을 취득한다고? 이해가 가지 않아 다시 질문을 하였다. 그랬더니 국내 일반 중소 주택건설업자들은 주택을 신축하면 분양을 하여야 하는데 주택시장이 얼어붙어 분양이 안 되고 남은 부분에 대하여는 일단 우선적으로 먼저 임대를 한 뒤 그 임대보증금으로 금융권에 대한 부채 등을 먼저 상환한다고 하였다.

그리고 그 주택건설업자들은 임대주택을 보유를 하여야 할 이유가 없다보니 보증금을 낀 상태에서라도 매각을 해야 하는데 일반적인 경우 사람들은 아파트가 아닌 소형주택의 경우 실수요 목적이 아닌 세입자들이 임차하고 있는 상태에서는 매매가 거의 일어나지 않는다고 하였다. 그러다 보니 중소 주택건설업자 등은 복비의 일부를 줘서라도 매각을 한다는 것이었다.

그리고  본인 같은 사람들이 주택에 대한 수요가 없어 실제 매매가 거의 이루어지지 않는 그런 중소형 주택을 복비의 일부를 받고 명의만 이전하는 형식으로 취득을 한다는 것이었다. 이를 경제학적으로 뭐라고 해야 하는지 모르겠다. 이게 일명 시중에서 흔히 이야기 하는 갭투자라고 하는 것인지도 모르겠다. 그래서 다시 질문을 하였다. 현재 이런 사람들의 숫자가 얼마가 되는지 혹시 아느냐고 물었다.

그랬더니 인터넷에 올라온 바에 의하면 잘은 모르지만 상위 30위 정도까지 보유한 주택의 수가 약 일만 여채가 넘는다는 것이었다. 그러니까 적어도 주택 보유수 기준 상위 약 30명이 보유한 이러한 주택수가 전체적으로 약 일만 여채 가까이 된다는 것이었다. 그래서 마지막 궁금증이 생겨 다시 질문을 하였다. 그러면 이렇게 월세도 안 나오는 주택을 많이 보유하고자 하는 목적이나 실익이 있는지 물었다.

그랬더니 민간임대주택법에 의한 장기임대주택을 8년 또는 10년 정도 보유를 하다가 양도를 하게 되면 세제상의 장기보유공제의 혜택이나 세감면 등 여러 세제상의 혜택을 보고 양도를 하여 미래 양도차익을 보고 취득을 한다는 것이었다. 그러니까 장기 플랜이었던 것이었다. 그러면서 특별한 주장을 하는 것이었다. 사람들은 자기들을 단지 주택수가 많다는 그 사실만 보고 부정적인 시각으로 바라보지만 사실은 자기들은 알고 보면 이런 아무도 취득하지 않는 소형주택시장에서 사실상 수요자 역할을 한다는 것이었다.

무슨 말이냐 하면 주택시장에서 주택의 공급은 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 대기업들이 아파트를 신축하여 공급하는 경우도 있지만 중소 주택건설업자들의 소형빌라나 다세대주택 등 중, 소형 주택을 신축하여 공급하는 측면도 있는데 이런 중, 소형 주택을 신축하여 분양을 하는 경우에는 실수요 측면에서 취득을 하는 사람도 있지만 일단 그 주택에 대하여 임차인이 있으면 실수요측면과 투자가치가 모두 없어 매각을 할려고 해도 일반 사람들의 경우 거의 취득을 하지 않는다는 것이었다.

즉 중소형 주택시장에서 주택의 공급은 있으나 수요가 거의 없어 거래가 거의 일어나지 않는데 자기들이 그 주택시장에서 수요자 역할을 한다는 것이었다. 이에 대하여 당사자들은 일종의 틈새시장의 논리로 접근하고 있었고, 이것 또한 당사자에게는 하나의 사업으로서 장기적인 시각을 가지고 바라보는 플랜이라는 것이었다. 그렇다고 하여 어느 누구 제 3자에게 피해를 주는 것도 아니라는 것이었다. 이유는 아무도 사지 않는 주택을 가져오는 것뿐이라는 것이었다.

필자는 이 말을 듣고 이런 면도 있구나 하고 수긍을 할 수밖에 없었다. 오죽하였으면 중소 주택건설업체 등이 복비의 일부를 주어가면서까지 매각을 하고자 하였겠는가? 이들은 우리가 일반적으로 생각하고 있던 것과는 전혀 다른 세계와 시각을 가지고 있었고, 그동안 우리 사회는 이런 사람들에 대하여 단순히 집이 수백 채라는 단순한 부정적인 시각만 바라보고 있었던 것이다. 물론 필자는 이런 다주택 보유자들을 옹호하고자 이 글을 쓰는 것은 아니다.

이제 본론으로 들어가고자 한다.

현 정부가 2017년 들어서면서 정부에서는 2017. 8. 2 부동산 대책을 발표하였다. 전국을 투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역 등으로 나누어 주택 시장을 서민의 주거 안정 및 실수요자를 위해 단기투기의 수요 억제 및 차단을 통한 주택시장의 안정화에 역점을 두고 정책을 발표하였다. 이를 위해 조정대상 지역 내에서의 2주택 이상 양도 시 장기보유 공제 배제 및 다주택자에 대한 10% 내지 20% 중과와 점진적인 종부세 인상 등을 통해 투기 수요를 억제하고자 하였다. 이 정책의 발표로 인해 수도권 등 조정대상지역내의 다주택 보유자들의 경우의 주택을 보유하고 있자니 매년 인상이 되는 종부세가 무섭고, 팔자니 양도세가 무서워 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상황에 놓이게 되었다.

결과적으로 이로 인해 전국의 주택시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었다. 그러면서 한편으로는 다주택자들의 급격한 세부담의 증가를 우려하여 완화책을 동시에 내어 놓았는데 민간임대주택법에 의한 임대사업자를 통한 주택임대사업자등록이었다. 즉 일정요건을 갖춘 민간임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 하는 경우에는 다주택자에 대한 양도세의 중과배제, 장기보유공제율의 추가 적용 및 종부세 합산배제 등의 해택을 동시에 주었던 것이었다.

그러나 이후 조정대상지역 내의 다주택 보유자들에 대하여 민간임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 통한 과도한 세제혜택의 문제가 불거지면서 2018. 9. 13 이후 조정대상지역내에서의 주택 취득분에 대하여는 임대사업자 등록을 하더라도 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도시 양도세의 중과 적용 및 종합부동산세 과세 시 합산 과세하는 것으로 개정이 되었다. 그리고 종합 부동산세의 경우 2018. 10. 23 이후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 시행이 되면서 작년 2019년도에 처음으로 이 개정된 내용이 적용되기에 이르렀다.

결론적으로 말해 2018. 9. 13 발표의 핵심은 시행령 발표 이후 조정대상 지역 내에서 주택을 취득하여 민간임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 한다고 하더라도 양도세의 중과를 적용하고 또한 종합부동산세를 과세하겠다는 것이었다. 이 내용은 2017. 8. 2부동산 대책 발표의 취지와도 일맥상통하는 것으로 서민의 주거생활을 안정화하고 주택시장에서 투기수요의 억제를 위한 정책임에는 틀림이 없다.

그러면서 발표일 이후 조정대상지역내의 신규주택 취득자에 대한 규제는 이것으로 그치지 않고, 2019. 2. 12 종부세법 시행령을 개정하면서 국내의 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상 지역 내에서 주택을 취득하고 장기일반임대주택으로 등록한 경우에는 지방세인 재산세에서 장기임대주택에 대하여 적용해주는 감면혜택을 국세인 종부세에서는 감면을 배제하도록 하였고, 그리고 이 규정으로 인해 2019년도의 종부세 과세 대상이 되는 경우에는 종부세의 감면혜택도 사라지게 되었다. 따라서 이처럼 2018. 9. 13 이후의 발표 및 시행령 개정 등의 내용을 보면 모두 일관되게 다주택보유 임대사업자에 대한 규제내용으로 철저히 일관되어 있다고도 볼 수 있다.

이제 2018. 9. 13 발표 이후 작년 12월에 처음으로 개정된 내용에 의해 종부세가 부과처분 및 고지서가 발부되었다. 필자가 만났던 사람이 실제로 부과 처분 받은 금액은 8억 원 정도라고 하였다. 종부세를 부과처분 받은 당사자의 입장에서 본다면 취득한 임대주택들은 이미 임차인이 임차보증금을 지급하고 전세로 들어와 있다 보니 담보가치가 없어 세금 납부 위한 금융권으로부터의 대출은 불가능한 상황이었고, 그렇다고 하여 월세 수입도 거의 없는 상태에서 월세 수익으로 세금 납부할 재원을 마련한다는 것도 사실상 불가능한 상태였다.

결론적으로 말하면 그 거액의 세금을 납부할 재원 마련이 불가능하다는데 문제가 있는 것이다. 그리하여 당사자는 지금 당장은 방법이 없으나 어떻게든 방법을 찾아보려고 임대주택 약 15억 상당의 종부세 부과된 자산을 납세담보로 제공하면서 징수유예신청을 하였다. 그런데 문제가 하나 있었다. 당해세와 관련된 납세담보제공자산은 세법상으로 전체 자산 중에 납세담보제공하는 자산에 대한 비율만큼만 우선순위가 있어 담보제공 가치가 부족해 징수유예 신청이 거부되었으며 이로 인해 납부기한이 지나자 곧 바로 체납이 되었다.

일선 세무서에서 개인 체납액 8억 원 정도는 고액으로서 일반적으로 관리 대상이 되며 체납이 발생 되자 그 관할 세무서에서는 곧 바로 종부세가 과세된 재산인 수백채의 전 재산에 대하여 곧 바로 압류절차에 착수를 하였다. 이는 체납액 8억 원을 징수하기 위해 종부세 과세된 약 400채의 전체 주택에 대하여 압류처분을 한 것은 지나친 처분으로 보인다.

이로 인해 어떤 문제가 발생하는지 한 번 살펴볼 필요가 있다.

어느 날 임차인이 자신이 임차하여 거주하고 있는 그 주택에 대하여 세무서에서 건물주의 국세체납으로 인한 압류가 들어왔다는 사실을 알게 될 경우 그 수백세대의 임차인들은 얼마나 불안한 생활을 하면서 살아가게 될까? 혹시라도 그 임차인이 만기 혹은 만기 전이라도 이사를 가야 하는 상황이 올 경우 소유주로부터 그 임차보증금을 받아 나가야 하는데, 처음부터 자기자본을 가지고 취득한 것이 아닌 부채를 인수하면서 취득하였다 보니 전세보증금을 지급할 방법이 마땅하지 않다는 것이다.

소유주의 입장에서는 현실적으로 후세입자로부터 전세보증금을 받아서 지급하여야 하는데 후세입자가 국세청으로부터의 압류가 되어 있는 주택에 대하여는 임차로 입주하려 하지를 않는다는 것이다. 그러면 전 세입자는 이사를 꼭 가야만 하는 상황에서도 가지도 오지도 못하는 상황이 올 수가 있는 것이다. 따라서 이로 인한 피해를 보는 전적으로 서민인 세입자만 피해를 보는 구조가 되는 것이다.

이 경우 만일 임차인이 주택도시보증공사에 전세보증금에 대한 보험을 가입하였다면 보증공사로부터 수령하지 못한 전세보증금을 수령할 수 있으나 만일 주택도시보증공사의 보증보험에 가입하지 않은 경우에는 그 세입자는 어떻게 할 것인가?

그리고 이 경우 만일 주택도시보증공사가 보험 가입한 임차인이 보험사고로 인한 보험청구로 인하여 그 전세보증금을 지급하는 경우 그 보증공사에 대하여도 문제가 발생할 수 있다. 도시보증공사의 보증보험에 가입한 임차인 수가 얼마가 될지는 모르지만, 정확한 수는 모르지만 말에 의하면 전체 임차인의 약 70~80% 라고 하는데 확인된 바는 아니다. 이 케이스로 인하여 지급하는 전세보증금에 대하여 보증공사는 그 소유주에 대하여 추심절차를 밟아야 하는데 소유주가 현실적으로 부채로 주택을 인수하였다 보니 지급할 능력이 안 되고 그러면 주택도시보증공사는 부득이 소유주의 재산에 대한 소송, 압류 등 행정절차에 들어갈 수밖에 없을 것이다. 이로 인해 얼마나 많은 시간과 금전적인 낭비가 또한 있을 것인가? 시행령 개정 하나가 실물경제에 미치는 영향이 이렇게 커질 수 있는 것이다. 

그런데 문제점은 또 하나 있다. 문제는 이 종부세는 지난 한 해로 그치지 않고 매년 부과가 된다는 데 있고, 그리고 매년 부과되는 종부세액이 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 납부하지도 못할 세금에 대하여 매년 약 10억 가까운 세금만 부과 된다면 결국 파산을 할 수 밖에 없고 이는 납세자에 대하여 퇴로를 차단하는 것과 다름없다. 그리고 어느 누구라도 정부의 정책 오류로 인해 퇴로가 없는 상황에 몰린다고 한다면 합리적 의사결정을 가지고 있는 경제인이라 하더라도 성실하게 살아가는 선의의 제 3자에 대하여 피해를 줄 수도 있는 나쁜 의사 결정을 하게끔 할 수도 있는 것이다. 이 경우 모든 피해는 고스란히 수백세대, 수천세대 아니 많게는 그 이상의 선량한 세입자들만 피해를 주게 되는 결과가 올 수도 있는 것이다.

이 경우 이 종부세 부과처분을 받은 납세자의 본인 한 사람은 본인 한 사람의 파산으로 끝이 나면 되지만 아무것도 모르고 새로운 출발을 꿈꾸고 임차하여 들어왔던 세입자는 무슨 죄란 말인가? 내가 알고 있는 그 한 사람만 하더라도 약 450명의 세입자들이 피해를 보게 되어 있는데 현재 이런 상황에 놓여 있는 사람이 필자가 알고 있는 이 한사람만의 문제는 아니라는데 문제가 있는 것이다. 약 30명이 소유하고 있는 약 1만여 세대의 임차인 외에도 수많은 임차인들이 같은 상황에 놓여 있을 수 있고 또한 이로 인해 얼마나 많은 사람들이 피해를 입게 될 것이지는 가늠할 수조차 없는 것이다.

취득자가 처음부터 이런 일을 예상을 하고 있었다면 처음부터 취득을 하지 말았어야 하나 개정된 내용이 처음 시행되는 사항이다 보니 아무도 예측을 할 수가 없었던 것이다. 정부의 시행령 개정 하나가 이렇게 일반 서민에 미치는 영향은 큰 것이다.

그리하여 필자는 작년 이 문제의 심각성을 인지하여 작년에 같은 상황에 는 사람을 몇 명 더 만난 적이 있다. 모두 같은 문제로 심각하게 고민을 하고 있었다. 당시 이 법이 시행이 된다면 돌이킬 수 없는 방향으로 가기 때문에 이 법을 좀 더 검토 후에 시행을 해도 늦지 않다는 판단 하에 시행의 유예를 할 수 있는 방법을 위해 나름 노력해보았지만 사실상 할 수 있는 게 없었다.  

2018. 9. 13 대책의 발표는 수도권 등 조정대상지역내에서의 신규로 주택을 취득하는 자에 대하여 초점이 맞추어져 있다고 본다. 물론 정부의 정책 발표 내지 시행령 개정 등을 통한 정책 발표에는 모두 다 이유가 있을 것이다. 정부에서 심사숙고하여 발표하는 정책에는 그 의도하는 바가 있을 것이고, 그리고 정책이 미치는 긍정적인 영향과 부정적인 영향 등을 모두 고려하여 긍정적인 영향이 더 크다고 판단하여 결정을 하고 발표를 하였을 것이다.

그러나 이 또한 모두 사람이 하는지라 완벽할 수도 없을 뿐만 아니라 또한 정책오류가 발생할 수도 있다. 그러나 필자가 보기에는 2018. 9. 13 대책의 발표는 정책오류라기보다는 정부가 지나치게 시장에 개입하였다고 하는 느낌도 지울 수가 없다. 아직은 초기라서 그 부작용의 효과가 나타나지 아니하나 앞으로 그 부작용의 효과는 시간이 갈수록  나타날 거라고 본다.

이 법 시행령의 개정 취지는 서민주택시장에 대하여 투기세력을 근절하고 서민주거생활의 안정을 위한 것이 틀림없는 것으로 보아진다. 그러나 역설적으로 서민생활의 주거생활 안정을 위한 내용이 결과적으로 도리어 서민생활의 안정을 심각히 해치는 방향으로 나아가고 있다고 보아진다. 물론 이는 전혀 의도한 바는 아닐 것이다.

필자는 이 글을 통해 다주택자등 특정계층을 옹호하고자 하는 것은 결코 아니다. 만일 주택 취득자가 이러한 일이 일어날 것을 예상하고도 이렇게 많은 취득을 취득하였다면 정말 비난받아 마땅하다고 보아진다. 하지만 정부도 당사자도 아무도 예측하지 못한 일이라고 보아진다. 필자도 아직 일어나지 않은 일이라 섣불리 예측을 하지는 못하겠지만 현 상황에서 합리적으로 예측을 해볼 뿐이다. 그리고 모든 내용을 사전에 완벽하게 예측하기는 힘들지만 사후에라도 어떤 상황이 발생하여 그 정책효과의 득과 실을 판단해 보았을 때 원래 취지와는 다르게 득보다 실이 크다면 지금이라도 그 내용을 좀 더 깊이 살펴보고 수정해야 할 사항은 수정하여야 한다고 본다.

예전 한 때 토지초과이득세가 시행된 적이 있었다. 토지초과이득세란 개인이 소유하고 있는 유휴 토지나 법인의 비업무용 토지에 대하여 지가상승으로 인해 발생하는 초과이득의 일부를 세금으로 환수하기 위해 부과하는 세금을 말하는데 당시에도 토지초과이득세는 미실현 자본이득에 대하여 과세를 한다는 점에서 문제가 많았으며 또한 심한 조세저항이 있었다. 이에 대하여 헌법재판소에서 결국 헌법불합치 판결을 함으로서 일단락 종결이 되었으나 어떻게 보면 현재의 종합부동산세도 당시 토지초과이득세와 일맥상통하는 면이 있다고 보아진다. 종합부동산세도 보유세의 일종이지만 실현된 소득이 아닌 미실현 소득에 대하여 부과한다는 점에서도 일맥상통하는 면이 있다고 보아지며 많은 문제점이 있다고 보아진다.

현재 대한민국의 많은 사람들이 종부세 때문에 버거워 하고 있다. 은행 대출 받아 주택을 취득하여 이자 갚기도 버거운데 재산은 있으나 여기에다가 소득 수준이 높지 않은 하우스푸어 같은 사람의 경우 수백 내지 수천 만 원의 종부세는 여간 버거운게 아니다. 그렇다고 하여 종부세가 총자산에서 부채를 차감한 순자산에 대하여 부과를 하는 것이 아닌 그대로 자산 총액에 공정시장가액 등을 적용하여 부과하다 보니 실제 소득 수준에 비하여 과도한 측면도 있어 보인다는 점도 부인할 수 없을 것이다. 

어찌되었던 모든 법률은 국민을 위해 있는 것이고 개개인의 재산을 보호하는 측면으로 법이 제정되어져야 하고 또한 집행이 되어져야 한다. 개개의 법률이 모든 국민의 모든 면을 다 반영할 수는 없지만 그 결과가 취지와 다르게 일반 국민에게 피해를 주는 방향으로 나타난다면 그 정책 방향도 수정되어져야 한다고 본다. 더군다나 이번에 문제가 된 종부세와 관련된 내용은 법령이 아닌 시행령의 개정으로 인한 것인 만큼 쉽게 개정할 수 있다고 보아진다.

필자가 위와 같이 주장을 한다고 하여 다주택 보유자들 등 특정계층을 대변하고자 이 글을 쓰는 것은 결코 아니다. 그럼에도 불구하고 현 상황에서 객관적으로 바라본다면 앞으로의 선량한 서민들에 대한 피해가 불을 보듯 명약관화하여 평소에 생각하고 있던 바를 이렇게 기회가 되어 글로 적어 보았다. 아무쪼록 이로 인해 일반 서민들에게 피해가 가지 않기를 바라는 마음이고 정부에서는 이 내용을 더 깊이 검토하여 8. 2 부동산 대책의 원래 취지와 맞게 서민들에게 피해가 가지 않는 방향으로 정책을 수립하였으면 한다.